Специальный счет для капитального ремонта многоквартирного дома – это отдельный банковский счет, на который собираются средства от жильцов для финансирования капитального ремонта или крупных работ, таких как ремонт кровли, фасада, лифтов, систем отопления и т. д. Деньги на спецсчете используются исключительно для целей, связанных с капитальным ремонтом, и контролируются соответствующими органами или жилищными кооперативами. Определение спецсчета, процесс перехода, формирование и прочие юридические тонкости в основном определены в статье 175 ЖК РФ.

Зачем нужен спецсчет? Говоря вкратце, если вы не хотите ждать непонятно сколько времени, когда до вашего МКД «дойдет очередь финансирования», пока под самим зданием уже чуть ли не фундамент рушится – открытие спецсчета будет вполне подходящим вариантом решения этой, и не только, проблемы.

Всего выделяют два основных способа формирования финансового фонда на капитальный ремонт МКД (многоквартирного дома): счет регионального оператора и специальный счет, сокращенно «спецсчет». Итак, в чем же основная проблема счета от регионального оператора?

А дело в том, что деньги собираются постепенно со всех домов в муниципальном регионе (городском округе) и, соответственно, распределяются между ними. По принципу «все в одном». Однако возникает как минимум две основных вопроса:

1. Как проверить «прозрачность» финансирования ремонтных работ? Действительно, в таких условиях контролировать процесс распределения вложенных денежных средств фактически невозможно, и остается только надеяться на добросовестность оператора.
2. Что если жильцы других МКД не захотят скидываться, так как у них нет необходимости в проведении капремонта? До 2014 года жильцы домов сами могли решать, хотят они платить за капремонт или нет. Сейчас же ежемесячное внесение платежа является обязательным и закреплено статьей 169 ЖК РФ. С другой стороны, ничего не мешает должнику просто проигнорировать это обязательство, а судебные процессы с соответствующими мерами наказания могут затянуться очень надолго.
3. А если одному дому понадобится больше средств, чем другому? Деньги-то все скидывают в одинаковом количестве, но вот незадача: у одного МКД ситуация гораздо хуже, чем у большинства других. Возникает проблема, стоит ли отдавать ему часть финансирования больше, чем у других?

В общем, находясь на счету регионального оператора, проблем не оберешься. Именно поэтому сейчас среди жителей МКД все больше распространяется тенденция перехода на так называемый спецсчет.

Главная особенность спецсчета – все деньги с него могут быть потрачены исключительно на расходы, связанные с проведением работ по капитальному ремонту, детально об этом будет расписано чуть ниже. Сюда же включается и оплата услуг по подготовке документации, выплаты непогашенных кредитов/займов, взятых ранее на проведение капремонта, а также оплата услуг строительного надзора.

Среди основных плюсов:

1. Собственники квартир в МКД могут самостоятельно определять время проведения капремонта по мере необходимости, а не раз в 25 лет.
2. Контроль и прозрачность: жильцы, управляющие и администрация дома может прямо следить за тем, на что уходят деньги. Абсолютно любой собственник квартиры имеет право запросить информацию касательно операций, совершенных в рамках спецсчета. И владелец счета, в свою очередь, обязан предоставить ему полный достоверный отчет.
3. Подушка безопасности: деньги со спецсчета на капремонт можно снять в любой удобный момент, что будет особенно полезно при непредвиденных чрезвычайных ситуациях.
Впрочем, не стоит забывать и про обратную сторону спецсчета в виде проблем, с которыми теоретически можно столкнуться:
1. С должниками придется разбираться своими силами. Привлечь государственные органы в этой ситуации будет затруднительно, так что собственникам придется самостоятельно решать вопросы касательно задолженности.
2. Дополнительные расходы на создание и обслуживание спецсчета ложатся на жильцов МКД.
3. В случае привлечения кредита при нехватке средств его стоимость, включая также процентную ставку, будет возложена в качестве обязательств финансовых выплат на собственников МКД. Не говоря уже о необходимости искать подходящий банк с выгодными условиями, об этом мы тоже поговорим чуть позже.

В статье 166 ЖК РФ «Капитальный ремонт общего имущества» четко предусмотрено, что к капремонту относится модернизация, обновление и реконструкция следующих объектов МКД:

1. Основание фундамента.
2. Инженерные и коммуникационные сети (снабжения водой, электричеством, газом, теплом, сюда же причисляется и канализация).
3. Крыша.
4. Фасад (прилегающие парки, детские площадки и так далее).
5. Лифты и лифтовые шахты.
6. Подвал и/или цокольный этаж.

Однако это моменты, предусмотренные непосредственно законодательством. По решению уполномоченных управлять спецсчетом лиц (его владельца) средства капремонта могут быть выделены и на более широкий перечень работ.

1.     Провести собрание всех собственников МКД и всеобщее голосование, согласно которому будет решено несколько основных моментов:
·      переходить на специальный счет или нет (минимальная часть голосов за решение «за» должна составлять 2/3 от общего количества собственников);
·      составлен протокол «Об изменении способа формирования капремонта многоквартирного дома»;
·      выбран владелец спецсчета.
2. Далее определяется размер взноса и его периодичность, хотя, согласно общепринятой практике, деньги на капремонт собирают регулярно, раз в месяц. Что касается минимальной суммы, то она может колебаться в зависимости от условий кредитной организации, проще говоря, банка, в котором будет открыт спецсчет.
3. Выбранный владелец спецсчета в течение пяти рабочих дней обязан предоставить составленный протокол в фонд регионального оператора.
4. Также необходимо уведомить ГЖИ (Государственную жилую инспекцию) о выявлении желания перейти на собственный спецсчет.

Но, согласно статье 173 ЖК РФ, решение о переходе вступит в силу только спустя 2 года, если срок меньше не предусмотрен законодательством. До этого денежные средства в виде взносов все еще будут поступать на счет регионального оператора. Информация актуальна состоянием на 2024 год, вполне возможно, что в будущем эта процедура изменится. Актуальную информацию насчет сроков вы всегда можете посмотреть в статье 173 ЖК РФ.

С подробным списком вы можете ознакомиться на официальном сайте Центробанка РФ (https://www.cbr.ru/banking_sector/credit/list_ko/), он обновляется каждый квартал и всегда содержит актуальную информацию. Там предоставлен список надежных кредитных организаций, которые соответствуют всем требованиям, предусмотренным ЖК РФ и законом «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Всего туда включено 12 банков: «Альфа-банк», ВТБ (ПАО), ГПБ, «Московский Кредитный банк», «Промсвязьбанк», «Совкомбанк», Банк Дом.РФ» и другие.


Какую из этих организаций выбирать, решают непосредственно собственники МКД посредством общего собрания. Это может быть и обязанностью владельца, в случае если текущая кредитная организация перестает соответствовать законодательным требованиям, а жильцы не смогли определиться с выбором нового банка в срок, установленный в статье 176 ЖК РФ, то есть за 15 дней.

Здесь может быть несколько вариантов: ЖСК (жилищно-строительный коллектив), ТСЖ (товарищество собственников жилья), управляющая компания, ЖК (жилищный кооператив), в некоторых случаях администрация многоквартирного дома или даже государственный региональный оператор.

Нужно отметить, что все предыдущие долги, обязательства по сбору средств и так далее – все это становится обязанностью владельца спецсчета. Фактически он перенимает на себя все обязанности по реализации самого капремонта и по организационным вопросам.

Помните, что решать, как распоряжаться деньгами на спецсчете, не является прерогативой владельца. В первую очередь это определяется на всеобщем собрании посредством голосования, само собой, исключительно в целевых рамках капремонта. Ну и кредитная организация (банк), в свою очередь, также отслеживает, куда именно были потрачены средства. Все же именно она несет ответственность за их расходование, тем временем как владелец и собственники являются хозяевами счета скорее номинально. Поэтому деньги будут перечисляться только после составления необходимого пакета документов, предоставленного банку. До этого он просто не имеет права отдать средства в распоряжение подрядчика.

Взносы на спецсчет капремонта представляют собой ежемесячные платежи от всех собственников в МКД. Как уже было сказано выше, организацией сбора занимается владелец спецсчета в лице ТСЖ, ЖСК, управляющей компании и так далее. Они же выставляют квитанции жильцам квитанции с указанием реквизитов кредитной организации.

Также в обязанности владельца входит регулярное уведомление надзорных государственных органов о состоянии счета, обо всех списаниях, зачислениях и так далее, а также об остаточной сумме под конец отчетного периода.

Если говорить о минимальной сумме взноса, то она определяется, опять-таки, на всеобщем собрании жильцов. Однако она не должна быть ниже фиксированного минимального уровня в регионе. Здесь уже стоит обратиться к постановлению Правительства Новосибирской области от 04.10.2022, согласно которому минимальная сумма взноса в МКД установлена в размере 15,52 рубля за один квадратный метр общей площади помещения (площадь помещений общего использования, то есть: лестничные площадки, лифты, коридоры, техэтаж и так далее).

То есть если общая площадь, к примеру, 50 квадратных метров, то это значение умножаем на 15,52 рубля и получаем минимальную сумму взноса 776 рублей каждый месяц.

Наша фирма «РОДЕАЛ» занимается ремонтными работами уже на протяжении 9 лет. У многих людей возникает вопрос, если мы уже платим управляющей компании, то зачем тогда нанимать кого-то со стороны? Дело в том, что УК не занимается капремонтом. Ее дело – поддерживать дом в порядке, поэтому, даже если объект поврежден на более чем 40%, УК не станет этим заниматься, потому что это вне ее прямых обязанностей.

«РОДЕАЛ» же документально гарантирует качественный капитальный ремонт согласно всем законодательным нормам.

Общий процесс работ выглядит следующим образом:

1. Наш специалист приезжает в МКД и проводит бесплатную консультацию, в том числе рассказывает вам о порядке проведения дальнейших работ и проводит предварительную оценку стоимости.
2. После этого мы заключаем с вами договор, всячески помогаем со сбором всех необходимых документов и даже передаем их в Фонд капитального ремонта.
3. Уже на следующий день наша бригада опытных профессионалов приступает к работам. Никакого шума, грязи, пылищи – ваш дом будет сохранен в чистоте и порядке.
4. После окончания капремонта у вас нет необходимости беспокоиться о вывозе строительного мусора, так как эти обязанности мы берем на себя, оставляя вам чистый и отремонтированный дом.

Важно отметить, что стоимость работ будет зафиксирована в договоре сразу, все четко и прозрачно. Если действительно возникнет такая ситуация, что объем работ окажется больше, то будет официально заключено дополнительное соглашение. Каждая копейка с вашего специального счета будет потрачена только на капитальный ремонт.